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2014年中國商業地產十大發展趨勢

當前房地產行業所處的環境發生了巨大變化：三中全會改革大幕的全面拉開，經濟增速放緩而重視產業結構調整，經濟發展模式有望從投資拉動轉為消費拉動，新型城鎮化戰略的提出和深入，房地產調控長效機制的建立，以及兩會“雙向調控”思路的提出，未來都將使城市房地產市場進一步分化。
整個房地產行業的發展模式的發展模式發生變化，意味著過去跑馬圈地的粗放型發展已經過去，未來將進入精細化、集約化的發展時代。商業地產作為房地產行業最具發展空間的領域，隨著近幾年網際網路的興起，改變了人們的消費方式，從而使傳統商業模式正在發生著一次革命性的顛覆，電商、O2O、體驗、文化等已成為2014年商業地產發展的核心關鍵詞。
在新的形勢下，商業地產企業需把握行業發展的趨勢，儘早的主動的尋求轉型，對傳統的商業積極的進行業態等一系列的調整，對新建的商業提前做好定位和規劃，從而適應新一輪的發展。對2014年商業地產的發展趨勢大致總結了十點，供大家參考。
1.商業地產總量已過剩，步入去粗存精、優勝劣汰階段
根據有關部門統計，2015年全國50個重點城市綜合體非住宅總體量達5.64億m2 ，同13年相比增長率高達77%。而根據易居研究院曾做過的關於《上海市商業地產市場容量及其合理規模研究》課題中，得到的結論是2003-2008年上海商業地產市場容量增長速度與商業網點面積基本協調，2009年以來上海市商業地產整體規模存在偏大的傾向，也就是說目前上海商業面積已達到飽和。因此無論是從全國來看，還是從類似上海的一線城市看，目前商業地產的總量已經達到飽和，甚至部分區域已經過剩，未來將進入商業物業面積增長速度遠超人口增長速度的階段，是人均商業面積繼續提升的階段，是人們消費觀念和行為方式繼續發生轉變的階段，是催升商業地產繼續過剩的階段。而在這樣一個階段下，商業地產將不斷去粗存精、優勝劣汰、更新換代、不斷升級。過去觸地就賺，拿地就贏的時代已經過去，房企需要進一步修煉內功、打造精品、創新模式等纔能夠在新的形勢下發展更好。
2.一線城市將聚焦市中心零星地塊開發，二三線仍是供應高峰
根據歐洲、香港、臺灣等地區經驗，房地產業發展到一定階段，城市中心區域的土地資源將十分稀缺，市區零星地塊的開發價值將日益凸顯。經過十多年的發展，一線城市房地產市場逐漸成熟，市區土地資源已經十分稀缺，市場不斷向郊區外延。近幾年如上海市場上新增土地大部分位於外環外，中環以內成片地塊越來越少，2013年，上海成交的商品房用地90%位於外環以外，外環內僅佔10%。隨著土地資源越來越稀缺，土地供應緊張態勢加劇，在不久的將來一線城市勢必會進入市區零星地塊精細開發的階段。
而根據有關部門資料統計，2015年城市綜合體總量供應大部分將集中在二三線城市，未來房企在一線城市綜合體的開發要突出其溢價性，特別是一線城市的市中心區域要自持為主，嘗試走REITS等金融化路徑；二三線城市要表現其槓桿性，抗風險能力一般的企業更適宜選擇二三線中的部分機會型城市發展。
3.網際網路思維下，商業地產運營商不斷探索O2O模式
中國移動網際網路民已經領跑傳統PC網民。2014年1月的CNNIC報告顯示，截至2013年12月，中國手機上網人群規模達5億，佔全部網民的81%，達到近40%的絕對普及率。
移動網際網路時代，消費者購物行為發生了四個方面的顯著變化：購物空間立體化（全渠道購物）、購物時間碎片化、購物方式移動化、資訊傳播社交化。這四大方面的購物行為的變化，直接顛覆了原先在某一固定時間、固定場所進行商業消費的購物習慣，商業地產直接面臨這種購物方式的衝擊。
許多傳統百貨公司，如王府井、天虹商場、銀泰百貨等，通過上線網購平臺，推出APP軟體，與微信合作等方式來應對電商衝擊。同時商業地產企業也在擁抱大資料和移動網際網路，萬達要求電商覆蓋所有萬達廣場，電商會員達到3000萬，力爭3年內萬達電商會員過億。萬達電商定位於兩個方面——大會員、大資料，真正做到線上線下結合。
4.藝術、生態、體驗式商業項目已成趨勢
隨著移動網際網路時代的到來，線上消費線下體驗的商業地產運營模式受到了推崇。這也帶來了體驗式商業地產的興起，注重消費者的體驗感不同於以往商業項目以零售類業態佔絕對比重（70%—80%），體驗式商業項目中零售類業態佔比降至30%-40%，同時以休閒娛樂、兒童教育等業態為代表的體驗式業態佔比可達到20%-30%甚至更高，很多商業地產項目則更加重視藝術、生態和人文，從而使得項目吸引更多的人氣。
以現階段商業零售業的發展來看，經常出現在購物中心中的體驗式業態主要包括：電影院、冰場、健身會館、電玩城、KTV、美容美體、兒童體驗、兒童遊藝。體驗式業態的優勢主要表現在：集客能力強；有效縮短新項目市場培育期；消費滯留時間長；對其他業態消費帶動顯著。這也是現在很多購物中心和社群商業的開發者和運營商青睞體驗式業態的原因。但體驗式商業，只會是錦上添花，不會是雪中送炭。立足於區域基本消費需求的商業業態招商和運營管理纔是決勝的根本。
一個購物中心中是否需要“體驗式業態”、需要什麼類型的“體驗式業態”，都要建立在項目準確市場定位和業態組合的基礎之上，另外“體驗式”商業經濟對於前期的商業空間設計要求也很高，而且過多的提高體驗式商業業態，也會影響整個項目的收益水平。企業對體驗式業態的配比比例還需要科學考量。
5.地產與文化大融合下，商業地產項目更注重文化設計
文化是經濟發展到一定高度的必然迴歸。我國現在整體經濟的發展從過去注重“量”到現在更注重“質”，在未來經濟有質量的發展過程中，將更加注重文化的發展。而地產與文化的全面融合時代已經到來。
大眾文化在商業這塊沃土上的茂盛生長，已經構成了消費時代的重要特徵。一方面，商業運作的訴求為大眾文化的生長甚至是畸形繁榮提供了足夠的空間，另一方面大眾文化也以其自身魅惑的形式感調動起消費群體的物質慾望，從而極大滿足了商業活動的利潤飢渴。它們之間，已經形成了越來越緊密的公共關係。文化現在已經深入到房地產的各個領域，包括商業地產、旅遊地產、主題地產等。現如今因文化定位設計而成功的商業地產項目不勝列舉，如田子坊、莫干山路許多的創意產業項目等。
6.社群商業將成為引領未來商業地產市場的重心
社群商業是一種以社群範圍內的居民為服務物件，以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地型商業。社群商業在我國目前尚處於起步階段，尚缺乏一套系統的且具有實踐指導意義的理論研究成果。從國外的發展經驗看，未來社群商業必將成為商業地產市場發展的重心。許多有實力的開發商已經意識到這一趨勢，紛紛加大對社群商業的投入，包括萬科、金地、保利等。特別是近一年新興的抓住人們“最後一公里”的需求來打造社群服務體系的概念，這個也應該屬於社群商業發展的一個方面。
國外的社群商業起點高，一開始就是現代化的購物中心形式，而我國許多城市的社群商業處於一種傳統模式與現代模式並存的狀態。要使社群商業健康發展，必須立足於這個現實，一方面要加快對傳統模式的改造，包括引進一些先進的零售業態。對原有商業設施進行經營結構和商品結構的調整，根據社群生活的多樣性增設服務項目，擴大服務領域等。另一方面，要借鑑國外的經驗，鼓勵發展現代化的社群購物中心，以這種新的業態形式，滿足社群居民購物、服務、休閒、娛樂等綜合性需求。
7.商業地產盈利模式正從租售並舉到自持轉變
對於商業地產行業的發展成熟，可以分成三個階段。第一階段是商業地產的開發銷售階段，以分割的產權式商鋪為導向;那麼第二階段將進入租售並舉階段。這個階段以銷售和自持商鋪並重的階段;第三階段是商業地產金融化階段。這個階段的物業持有主體將被金融證券化的趨勢影響。
從當前現狀來看，一、二線城市核心地段商業基本全部自持，一線城市郊區和二線城市的部分非核心地段，纔會存在租售並舉的產品。只有在三、四線城市，現在還存在著大比例散售的項目存在。
對於商業項目的盈利模式採用銷售還是自持的模式，以現階段來講，更多的開發商會選擇銷售或租售並舉，因為這對企業的資金承受壓力相對較小，而選擇自持需要在企業具有足夠的抗資金壓力能力。但相信隨著市場的不斷成熟，金融市場的不斷改革，REITS的有望推進，將有越來越多的項目進入自持階段。
8.商業地產項目將從“重招商”向“重運營”轉變
商業地產的運營主要是招商後，根據不同商業項目的規模、業態和定位，對商業項目進行全面、有效的經營管理。一個商業項目的成功除了要有明確的市場定位，強有力的招商執行，最後都要落實到商業運營。但目前我國商業地產運營商運營管理水平參差不齊，並且商業地產運營相對要求較高，很多商業地產運營商更願意將自己定位於做資源整合，對商業項目招商，至於招商之後的運營，很多企業並不願意去碰，原因是商業運營商需要與商業項目中的小商戶同命運共生存，小商戶發展的好，整個商業項目纔會發展的好，對於企業來說收益需要隨著商業項目的成長慢慢的體現。而招商相對運營來說，收益更好，見效更快。因此商業地產運營商需要有綜合服務商的概念引入，也就是為商戶提供一切有利於其發展的服務，包括金融服務、營銷服務等，具備某種孵化功能等。
隨著商業地產發展的逐步深入，未來商業地產項目會進入優勝劣汰的過程，這樣必然促使開發商要重視商業地產運營，這是取決於項目成敗的關鍵因素。
9.兒童主題業態興起，將成為商業項目的主流業態
中國即將迎來新一輪的嬰兒潮，新一代家長的教育觀念發生變化，未來兒童體驗式商業的發展將大有空間。根據城市兒童消費調查，當前我國0-14歲兒童有2.6億，佔總人口的18.6%。而兒童在家庭消費中所扮演的角色越來越重要。據調查，80%的家庭，孩子的支出佔到家庭總支出的30-50%，孩子的消費已經成為家庭消費的最大支出。兒童消費市場不僅規模迅速擴大，其性質也從保障基本生活消費、追求享樂型消費，發展到強調成長性消費的新階段。因此，打造以“家庭群體”為重度目標消費群的商業購物中心已成為現階段許多購物中心的核心定位。家庭群體的核心是兒童，兒童是家庭出遊的驅動力，根據DTZ調查，全國一線城市購物中心的消費者中，二人世界、三口之家佔到70%；其中70後佔到47%；80後佔到36%。對於傳統百貨商場，人均停留時間1小時；家庭式購物場所裡，人均停留時間是4.3小時。目前兒童業態在綜合性購物中心所佔面積不足10%，未來比較合理的規劃可能將達到15%-25%。而這一比例隨著兒童主題業態的興起相信會很快達到，當兒童業態佔到購物中心或社群商業的25%時，毋庸置疑，兒童業態是商業項目的主流業態。
10.餐飲將由商務消費向大眾化消費轉型
新一屆中央領導人上臺後，整箇中國拉開了改革大幕，萬眾矚目。特別是黨中央提倡的走群眾路線，“蒼蠅老虎一起打”，可謂是中國政界史上一次重大反腐行動。隨著群眾路線學習的深入，我們發現在房地產領域發生了一些微妙的變化，如近期五星級酒店空置率上升；高階餐飲持續蕭條；國外旅遊產品也變得冷清。而相信中國的反腐在這一時刻就拉開大幕，未來只會越來越深入，所以對於產生這樣的環境變化，房地產市場，特別是商業地產項目要及時的做出調整。例如現有些項目將五星級酒店改成辦公樓，高階餐飲的業態調整等。
2013年，很多商業地產項目將餐飲作為救命的最後一根稻草。餐飲行業以前都是25%的增長，而最近受政策影響，上半年增速已降到13%到15%左右。另外，人力資源成本的上升，在不斷的壓縮行業利潤。
餐飲行業啞鈴形的消費結構（高階和低端消費比重大）將調整，未來將呈現紡錘形的結構（中檔消費比重大），人均價格在20~80元的大眾化餐飲將有很好的發展空間。而相比傳統餐飲行業的調整轉型，新興的、具備網際網路精神的快時尚餐飲成為很多購物中心及社群商業的新寵。